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国家再出重拳 楼市真的要衰落了吗?

作者:十年赢家网   标签:楼市   681次浏览    2016.10.21

人民银行上海总部召开会议,25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会,上海市住建委、金融办、规土局相关负责人出席会议。

 

会议要求,各商业银行要继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。

 

会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度,合理调整资产结构,积极支持实体经济,努力推进供给侧结构性改革,把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。

 

据了解,现在上海辖内银行多采用首套房贷款利率9折优惠的规定,也有部分银行正采取各类行动筛查“假离婚”等购房贷款人,但是仍存在放松认定的现象。

 

上海市于2016年3月25日公布了楼市调控新政“沪九条”,被视为“最严新政”,但也需要银行配合执行。

 

并未“一刀切暂停”

 

交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键。数名券商债券发行人士表示,交易所暂停了地产企业公司债的发行,其中包括已经拿到无异议函的项目。

 

不过,有多位券商表示,地产企业公司债发行并未一刀切。据券商人士透露,目前有关部门根据地产企业具体财务状况指标,制定了何种地产企业可以发行公司债、何种企业需要审慎发行的标准。

 

券商人士表示,相关标准与有关部门此前在审核时执行的标准差别不大。由于标准即将正式下发,一些财务指标是否达标存在模糊的企业目前可能会被暂停审核,但明显符合发债标准的地产企业发债不受影响。

 

“目前交易所对房企的发债额度规模都有限制,但只是作窗口指导,没有明文约束,还没出现一刀切或暂停的情况。”北京某国有券商人士表示。

 

另一家小型券商的金融市场部负责人传达了相似的观点,他表示,收紧措施是从2016年9月开始。

 

9月下旬,交易所对房企进行分类管理。其逻辑为:先满足准入标准,然后按照规模等指标继续分类。

 

9月下旬开始,在房地产公司债的审核阶段收紧之外,能够发行成功上市的也寥寥无几。据统计,自9月12日开始,只有三家房地产公司债得以发行上市。



 

房地产限购或将影响局部区域投资增速

 

今年以来,房地产市场持续升温,成为了中国经济的热点领域。国家统计局昨日发布2016年三季度多项宏观经济数据,数据显示,前三季度,全国房地产开发投资7万4598亿元,同比名义增长5.8%,增速比1-8月份加快0.4个百分点。其中,全国商品房销售额8万0208亿元,同比增长41.3%。房地产行业,对前三季度GDP的贡献率在8%左右。但进入10月,二十多个城市的集中出台调控措施,为楼市降温。这是否会对未来经济产生影响?

 

国家统计局新闻发言人盛来运表示,从10月份上半个月的情况来看, 调控取得了初步的成效。一些热点城市、一线城市和部分二线城市房地产的销售在回落,还有少数城市甚至出现了环比下降,房地产市场高烧开始在退,房价走势开始趋稳。

 

这一轮的调控主要集中在一线城市和少数二线城市,主要是一些热点城市,是局部的调控。短期来讲,对于这些热点城市的商品房销售和投资,甚至对经济都会带来一定的压力。但是对全局来讲,它的影响是有待观察的;它的调控目标最终还是保持经济的稳定增长。从这些角度来看,对全局的影响不像想象得那么大。



 

房价拐点何时到来?

 

这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系,使供大于求。其中无非两点,一是如何缩小需求,二是如何扩大供应。

 

缩小需求当然取决于当地调控政策、限购限贷去杠杆的严厉程度。除了一线城市,二线城市中最严厉的无非是长三角的苏州、南京和合肥,而它们恰恰是二线城市前期最疯狂的“四小龙”(苏州、南京、合肥、厦门)。

 

供应端则是土地放量,这是楼市扩大供应的前提。而苏州、南京、合肥这几个城市,恰恰又是前期土地拍卖最多的,今年前三季度土地收入都已超过一千亿,而后期还将继续大规模放地。

 

在房地产市场采取严厉调控、下游购房者已大大减少的背景下,此次大面积放地则从供应端对房地产市场进行了调控,使供求关系迅速逆转,购房者预期自然也发生改变。

 

至于前期疯狂抢地的开发商也会冷静很多。这么多后续土地,不可能都成为地王,开发商再拿地必须谨慎。当然,这些土地具体落实“招拍挂”需要政府提供强有力的措施,来保证市场及时供应。

 

另外,这些城市前期房价疯涨,使购房门槛大幅提高,再加上改善性住房去杠杆,最高八成的首付,让众多购房者难以企及。而前期释放的大量地王,使开发商急于回收资金,推出新房源,以求在高价基础上实现快销热卖。但在目前调控政策下,这样的局面几乎不可能再实现。

 

2016年虽然大多数开发商都超额完成指标,利润也大大增加,但是他们在抢了众多地王之后,早已把资金还了回去,并要靠销售回款来消化掉地王。尤其是那些拿地金额远超销售金额的福建民企,在政策反转的艰难局面下,回款速度关系企业生死存亡。为了资金周转,在这三个城市里,部分开发商以价格战来打动购房者就是顺理成章的事了。所以,一旦全国市场发生反转,领头羊应该就是这几座城市。

 

其他城市变数就比较大了。比如深圳和北京的政策也很严厉,北京二套首付不低于50%,深圳更提至七成,这使得改善性居住的购房门槛达到了无以复加的程度,但是这两个城市目前土地出让都很少,短时间内很难让供求关系出现大逆转。

 

而二线城市中济南和郑州虽然调控政策比较宽松,但济南全年总住宅用地供应量将达到8000多亩, 明显超出以往每年五六千亩的供应量。而郑州今年1-8月主城区已供地5300亩,按照年底再供应6000亩的计划,今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩,是去年全年供应量的2.3倍。这也将对供求关系形成巨大压力。

 

所以,这几个城市也有希望达到价格拐点,但时间会推迟很多,应该是在长三角这三个城市之后。

 


央行召集17家银行开会出手调控楼市

 

10月12日央行召集17家银行高管会议,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

 

据了解,9月按揭贷增速仍然很快,10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%,风险急速集聚。有消息称,近期,上海市银监局也通知辖内各中外资银行,强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。

 

10月14日下午,住房城乡建设部召开规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序电视电话会议,就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。

 

此外,住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定:一类是误导、欺诈、炒作行为,包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等;另一类是违法违规销售行为,包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。

 

针对一些企图扰乱市场的杂音,10月12日,住建部通报了浙江杭州、广东深圳楼市散布谣言的案例,要求各地借鉴杭州、深圳的做法,进一步加大房地产市场整顿规范力度,依法查处散布谣言、恶意宣传炒作,严重扰乱市场秩序的行为,保护购房人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

 

上海前三个季度的货币信贷数据显示,个人房贷连续三个季度大幅增长,但第三季度增量环比放缓。

 

人民银行上海总部公布2016年前三季度货币信贷数据显示,前三季度上海市新增个人本外币贷款3292亿元,同比多增2024.9亿元。按贷款投向来看,本外币个人住房贷款前三季度新增2680.5亿元,同比多增1674.7亿元,前三个季度分别增加917.3亿元、1015.5亿元和747.7亿元。

 

也就是说,上海市个人住房贷款连续三个季度保持增长。同时,上海市房价曾于3月份、6月份和8月份迎来多次大幅增长。个人住房贷款连续增长的时期与上海楼市呈现疯涨的时段吻合。

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